Les baux commerciaux et l'obtention de financement commercial - Un lien de corrélation à ne pas sous-estimer (VIDÉO)

Les baux commerciaux et l'obtention de financement commercial - Un lien de corrélation à ne pas sous-estimer (VIDÉO)

Si vous considérez acheter ou vendre un immeuble commercial ou semi-commercial il y a quelques considérations à propos des baux commerciaux que vous devriez savoir d’emblée et qui vous aideront à éviter les mauvaises surprises quand viendra le temps de chercher du financement et de procéder! Récemment, j’ai animé une discussion via notre page Facebook avec Julia Huynh, spécialiste en financement commercial pour discuter de ces considérations.

La valeur économique

La valeur économique est ce qui intéresse principalement le prêteur dans le cas d’une acquisition d’une propriété à vocation commerciale, c’est ce qui va grandement influencer le taux de financement, la période d’amortissement, et la mise de fonds requise. Comme l’explique Julia Huynh, « Quand on parle de financement, ce n’est pas sur la valeur marchande que le financement va se faire, mais sur la valeur économique. Et la valeur économique est calculée à partir du revenu net; et le revenu net comprend tous les revenus moins les dépenses donc, plus on a un revenu élevé et très peu de mieux c’est car dans ce cas-là on a un revenu net qui est beaucoup plus élevé, donc une valeur économique beaucoup plus élevée. »

Les locataires

L’importance de bien choisir les locataires est aussi un point qui a été abordé par Julia. Quand il vient aux locataires de l’immeuble, les prêteurs sont plus favorables lorsque l’immeuble contient des locataires de meilleure qualité. À titre d’exemple, deux immeubles qui sont identiques sauf qu’un a une pharmacie comme locataire et l’autre des petits commerces. Dans cet exemple la pharmacie serait considérée comme un locataire de meilleure qualité, et cela va entrainer une différence au niveau des modalités de financement (taux d’intérêts et période d’amortissement plus avantageux). C’est simplement parce que l’immeuble qui a des locataires de « qualité » se voit assurer un revenu plus sécuritaire, moins de chances de défaut de paiement et par conséquent sera plus à même d’acquitter ses paiements hypothécaires.

L’acquisition d’un immeuble qui est vacant est beaucoup plus difficile à financer, particulièrement avec les prêteurs conventionnels.

Les modalités du bail

Non seulement faut-il des locataires de qualité, il faut aussi un bail commercial attrayant. Julia explique que « la négociation du bail est extrêmement importante pour un immeuble commercial » et elle a identifié plusieurs éléments que les prêteurs apprécient grandement. Nous avons déjà discuté de la valeur économique et de l’importance de maximiser les revenus et minimiser les dépenses; les modalités du bail indiquées ci-dessous ont un lien de corrélation direct avec ladite valeur économique:

·       Bail brut vs triple net : Plus le locataire assume les coûts, mieux c’est parce que ça entraine la minimisation des dépenses du locateur et donc une valeur économique plus élevée. Le bail triple net est idéal tandis que le bail brut est moins intéressant, du point de vue de l’acheteur.

·       Options de renouvellement : Julia nous explique que l’option de renouvellement est considérée comme un atout pour les prêteurs. Une telle option suggère que le locataire est plus investi dans son local, il y a moins de probabilités qu’il déménage et donc la prévision des revenus futures est positive.

·       La durée du bail : Pour l’entreprise en démarrage un bail d’une courte durée (1-2 ans) semble plus avantageux parce que son succès est incertain, mais pour un prêteur dans le cadre de l’acquisition d’un bien à vocation commercial, Julia nous explique qu’une durée de 5-10 ans est plus intéressante. Encore une fois, ça implique que l’immeuble génère un revenu plus stable.

·       Loyer additionnel : Pour minimiser les dépenses de l’immeuble la notion de loyer additionnels est pertinente. S’il est possible de transférer les taxes municipales, scolaire, ou autre aux locataires c’est plus attirant pour les prêteurs, cela augmente la valeur économique du bien. 

Lors de notre discussion, j’ai demandé à Julia s’il y a autres éléments à prendre en considération, mise à part le bail commercial, qui peuvent affecter le financement. De par son expérience, elle a affirmé qu’il faut prendre compte d’un ensemble de facteurs, notamment où l’immeuble est situé; le type d’entreprise qui pourrait louer et ses besoins par rapport à l’achalandage; si l’immeuble est vacant, la facilité de le louer (un an vs trois mois); l’environnement (elle donne comme exemple des risques de contamination si l’immeuble est à proximité d’un garagiste); et le profil de l’acheteur lui-même.

Les prêteurs considèrent tous les éléments ci-dessus en évaluant le risque et donc les modalités du financement offert. Ils cherchent surtout à garantir la sécurité du prêt et s’assurer qu’il sera possible de le récupérer sans problème.

En ce qui concerne les rénovations, Julia indique que seuls ils n’affectent pas vraiment les options de financement, par contre les rénovations apportées par le propriétaire sont considérées par le prêteur et concèdent également une valeur ajoutée au propriétaire pour la recherche de locataires.

Démarches à suivre si on veut acheter un immeuble commercial

Que devrait savoir une personne qui se lance pour la première fois dans l’achat d’un immeuble ou semi-commercial? Julia nous a prévenu que la chose la plus importante est « d’avoir une certaine préparation avant; c’est-à-dire comprendre comment ça se passe au niveau du financement ». Elle a aussi fait part du fait que le processus de financement est long et prend en moyenne trois mois du début jusqu’à la fin parce que « les considérations au niveau du prêteur et les questions qui surviennent dans ce type de dossier sont beaucoup plus détaillés que dans le cadre d’un financement résidentiel par exemple ». Quand on signe une option d’achat, mieux vaut prévenir plus de temps pour obtenir le financement que les 30 jours standard.

Julia explique que lorsque vient le temps d’acquérir un immeuble commercial la première étape est de déterminer la rentabilité de l’immeuble. En tant que spécialiste en financement commercial, elle va en premier lieu demander à connaître les revenus et dépenses, informations avec lesquelles elle peut déterminer le montant potentiel de financement. Cette information permet aussi de négocier avec le vendeur.

Mise de fonds

Quel est le montant minimum requis pour une mise de fonds? Lorsqu’il s’agit d’un immeuble commercial, la mise de fonds requise commence à 25% et pour un 6-plex et plus ça commence à 15%. Bien évidemment, la mise de fonds va aussi varier en fonction des considérations mentionnées ci-dessus.

Stratégies de financement

S’il est difficile d’obtenir du financement de type conventionnel, y a-t-il d’autres solutions? Julia nous explique qu’effectivement, il y a trois types de prêteur avec qui elle travaille : les prêteurs conventionnels (banques), de type « B » (par exemple des fonds de pensions), et les prêteurs privés. Quand il est difficile d’obtenir du financement auprès d’une banque, par exemple parce que le revenu net est faible, il est possible d’obtenir du financement privé à court terme (12-18 mois) pour ensuite transitionner vers une banque quand le revenu augmente. Dépendant du type de dossier, le courtier saura utiliser les trois types de prêteurs pour vous aider avec votre investissement.

 

Pour visionner l’intégralité de notre échange, je vous invite à cliquer sur le lien ci-dessous.

 

Pour contacter Julia Huynh :

https://www.linkedin.com/in/juliahuynhlaval/

514-770-1089

juliatmhuynh@gmail.com

 

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