Le bail commercial: Que devez-vous savoir?

Le bail commercial: Que devez-vous savoir?

Récemment au bureau, nous avons fait face à un cas particulier. Une cliente du cabinet avait signé un bail commercial quelques mois auparavant, sans nous consulter, et souhaitait connaître ses droits pour y mettre fin. À sa grande surprise, on a dû l’informer qu’après avoir fait la lecture de son bail, ce n’était pas une option. Bien qu’elle ne s’y attendait pas, c’est très commun, voire la norme. Ces baux sont souvent de 3 à 10 ans et sans option de résiliation, de plus la loi ne protège pas le locataire de la même façon que pour un bail résidentiel (logement) donc il est fortement recommandé, voire inévitable, de consulter un professionnel avant de signer un tel engagement. Ci-dessous, je passe en revue les 7 clauses que je considère essentielles au fondement de votre bail commercial.

1. LE LOYER

Il y a plusieurs types de bail qui sont nommés le bail brut, le bail net, le bail net net (double net), et le bail net net net (triple net).

Le bail brut implique un paiement de loyer fixe mensuel et représente tous les frais même dans le cas où les dépenses du propriétaire augmentent. Donc le prix facturé au locataire comprend tout et aucun autre frais n’est requis du locataire.

Dans le cadre d’un bail net, le locataire paie en plus du loyer de base une contribution proportionnelle à la superficie qu’il loue pour les taxes foncières et scolaires. Dans un bail net net on inclut aussi une contribution aux couts d’assurance de l’immeuble. Finalement, dans un bail net net net, le locateur fait parvenir une facture mensuelle aux locataires qui représente toutes les dépenses pour l’immeuble, que ce soit les taxes, les assurances, ou l’entretien (dans ce cas le montant dû à chaque mois peut varier énormément).

2. LA DURÉE DU BAIL ET CLAUSE DE RENOUVELLEMENT

Il est souhaitable d’inclure des options de renouvellement dans le bail. Sinon, il est possible que vous perdiez le local ou l’immeuble à l’expiration du terme et devrez trouver un nouvel endroit pour votre entreprise. En négociant les options de renouvellement, essayez d’obtenir le plus de détails possibles (par exemple, avoir des détails sur la hausse du loyer d’avance pour éviter une mauvaise surprise). 

3. OBLIGATIONS DU LOCATEUR

Le locateur a l’obligation de vous remettre le local en bon état et de vous permettre d’en profiter pleinement pendant toute la durée du bail. Il est une bonne idée d’inclure ces obligations, noir sur blanc, dans le bail avec des clauses spécifiques à ce sujet. Nous avons remarqué qu’à plusieurs reprises, des locateurs retiraient ces clauses du bail et y indiquaient même que le locataire renonçait à l’application des articles de lois qui offrent cette protection. Il n’est pas recommandé d’y acquiescer.

4. ESPACES ET SERVICES 

Il est essentiel de s’assurer que l’espace qu’on veut louer est convenable au commerce qu’on veut opérer et c’est aussi de votre responsabilité de vous assurer d’obtenir les permis requis avant de vous engager. Par exemple, si on désire opérer un restaurant qui sert de l’alcool, il se peut que le zonage de la municipalité ne le permette pas. Il est prudent de s’informer d’avance pour éviter une situation dans laquelle on découvre seulement par après que l’espace n’est pas convenable pour nous et que le locateur ait exclu sa responsabilité à cet égard.  

5. CLAUSES DIVERSES INTÉRESSANTES

 Il y a plusieurs clauses qui sont intéressantes à inclurent dans un bail commercial. 

      i.         Exclusivité (ou non-concurrence) : une telle clause empêche le locateur de louer un autre espace dans son immeuble à une autre entreprise similaire à la vôtre. Par exemple, si vous opérez un café, une telle clause ne permettra pas au locateur de louer un autre espace à quelqu’un d’autre qui veut aussi opérer un café.

     ii.         Améliorations locatives : ces clauses vous permettent de prévoir à l’avance ce que vous avez le droit d’améliorer, installer et/ou changer dans l’espace loué. C’est aussi possible de convenir que le locateur fasse des améliorations avant le début du bail.

    iii.         Réparations : ces clauses désignent qui, le locateur ou le locataire, est responsable pour les réparations à effectuer. Elles peuvent faire la distinction entre des réparations majeures et non-majeures, définir le contexte, ainsi que déterminer les modalités pour entreprendre les réparations. 

6. RÉSILIATION, SOUS-LOCATION ET CESSION

Il est bon de vérifier dans quelle situation les parties peuvent résilier. Si, par exemple, le bail prévoit que le locateur peut résilier dans une situation où un loyer est impayé après un seul jour, il est conseillé de négocier une clause moins pénalisante pour le locataire. Par exemple, inclure une période de grâce au locataire pour remédier au défaut de paiement.

Il est aussi intéressant de déterminer les situations dans lesquels le locataire peut résilier le bail. Par exemple, si le locateur vend l’immeuble est-ce que le locataire peut résilier? Comme vous avez pu le constater, tout est au cas par cas et se négocie.

Tel que mentionné plus haut, il est souvent difficile pour un locataire de se défaire d’un bail commercial, toutefois la sous-location et la cession de bail peuvent être des sorties de secours. Dans l’absence d’une clause à cet égard, le Code Civil s’applique et permet au locataire de sous-louer ou céder son bail et le locateur ne peut s’y opposer sans motif sérieux. Par contre, le locateur peut indiquer dans le bail que non seulement, il ne le permet pas mais que le locataire renonce à appliquer ces articles de loi, ce qui serait au grand désavantage du locataire. 

7. CAUTIONNEMENT

Ne soyez pas surpris, il se peut, particulièrement pour les nouvelles entreprises, que le locateur exige un cautionnement personnel de votre part. De cette façon, si votre nouvelle entreprise éprouve des difficultés, le locateur pourra vous poursuivre personnellement pour tout montant impayé. La protection de votre patrimoine disparaît donc à l’égard du locateur.

8. PUBLIER SON BAIL

Le Code Civil du Québec permet de publier son bail au Registre Foncier. C’est optionnel mais fortement suggéré parce que dans le cas où le locateur vend l’immeuble dans lequel se situe votre espace loué, la publication vous protègera contre l’expulsion par le nouveau propriétaire.

Il est fort probable que le bail limite ce que vous pouvez publier au Registre en limitant cela aux informations comme la durée et les options de renouvellement, pour plus d’information sur la publication de votre bail, nous vous invitons à consulter le lien suivant. Nous avons créé un kit sur mesure pour vous permettre de publier votre bail de façon autonome si vous êtes du style DIY.

Comme vous pouvez le constater, le bail commercial n’est pas évident à décortiquer et n’est pas toujours en faveur du locataire, d’autant plus que c’est le locateur qui le propose d’abord, vous l’aurez compris, mieux vaut retenir les services d’un professionnel.

N’hésitez pas à nous contacter pour toute question ou réservez votre consultation téléphonique sans frais en cliquant ici.

Ci-dessous, une vidéo complète lors de laquelle je passe en revue ces clauses essentiels.

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