Les règles de changement d’usage ou comment gérer le changement de vocation de votre propriété ?
Comme vous le savez probablement, la résidence principale de tout contribuable peut faire l’objet d’une exonération du gain en capital pendant les années où elle est déclarée comme étant la résidence habituellement habitée par le contribuable. Il peut toutefois se produire un changement d’usage de la résidence principale, c’est-à-dire qu’elle n’a plus la vocation d’être utilisée à titre de résidence principale, mais à titre d’immeuble à revenus, par exemple, ou vice versa.
Certaines règles fiscales peuvent s’appliquer lorsque l’usage d’un immeuble est modifié.
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D’un point de vue fiscal, il y a disposition présumée de l’immeuble au moment où l’usage est modifié (1) et cette disposition peut entraîner un gain en capital imposable. La "disposition présumée" signifie que l'on prend pour acquis qu'il y a eu une vente bien qu'elle soit fictive.
Cependant, compte tenu de l’exonération pour gain disponible pour une résidence principale, le gain en capital réalisé lorsque la résidence devient un immeuble à revenus ne sera pas imposé. Dans les cas où la modification est inverse, donc d'un immeuble à revenus à une résidence principale, la moitié du gain en capital réalisé entre le moment de l’achat de l’immeuble et le moment où la vocation de l’immeuble est transformée sera imposable.
Lorsqu’un immeuble est qualifié d’immeuble à revenus, il est possible de profiter de la déduction pour amortissement. Cette déduction permet de déduire chaque année une portion de la valeur de l’immeuble afin de refléter la perte de valeur réelle de l’immeuble lors de la vente.
Dans l’éventualité où l’immeuble n’aurait pas perdu de valeur lors de la vente ou de sa disposition présumée à cause d’un changement d’usage, toutes les déductions prises devront être ajoutées au revenu du contribuable à titre de récupération d’amortissement en plus du gain en capital réalisé (ouch!).
Le changement d’usage d’un immeuble peut être total ou partiel. Un changement partiel engendre également une disposition présumée à la date du changement. Il y a changement partiel lorsqu’un contribuable décide de modifier son sous-sol pour le transformer en logement locatif par exemple. C’est donc dire dans ce cas que la résidence n’est plus simplement utilisée à titre de résidence principale, mais qu’une portion est utilisée dans le but de gagner un revenu.
Les dépenses effectuées pour modifier le sous-sol ne pourront être déduites dans le revenu du contribuable puisqu’il s’agit de dépenses en capital (voir notre article sur la fiscalité des immeubles à revenus). Toutefois, le contribuable pourra bénéficier de la déduction pour amortissement qui sera calculée sur le prix de base rajusté de l’immeuble qui correspond au logement locatif. Voici un exemple :
La résidence principale a une valeur de 200 000$ lors de la transformation partielle
Les dépenses effectuées pour le logement locatif sont de 50 000$
La superficie du logement représente 30% de la superficie totale de la résidence
Le prix de base rajusté du logement est donc de 75 000$ (30% x 250 000$)
Le 250 000$ correspond à la valeur de la maison suite aux réparations de 50 000$ effectuées
La déduction pour amortissement sera donc calculée sur le 75 000$ seulement puisque le 70% de l’immeuble qui est utilisé à titre de résidence principale ne permet pas de demander la déduction pour amortissement. Que le changement soit total ou partiel, les règles fiscales applicables sont les mêmes, mais dans le dernier cas des proportions s’imposent.
Il y a une solution à la disposition présumée:
La Loi de l’impôt sur le revenu permet d’effectuer un choix en vertu du paragraphe 45(3) dans le but de se soustraire à la disposition réputée de l’immeuble lors du changement d’usage et ainsi reporter l’imposition du gain lors de la disposition réelle de l’immeuble. Ce choix est possible uniquement lorsqu’il y a un changement d’usage complet et non partiel.
Finalement, si une personne acquiert un immeuble à titre de résidence principale et que peu de temps après l’achat, elle décide de ne plus utiliser l’immeuble à titre de résidence, mais plutôt à titre d’immeuble à revenus, bien qu’il y ait disposition réputée à cause du changement d’usage, l’immeuble pourra se qualifier de résidence principale avant le changement grâce au choix prévu au paragraphe 45(2) de la Loi de l’impôt sur le revenu. Ce choix doit être fait par le contribuable dans sa déclaration de revenus et il permet de ne pas considérer que l’immeuble en question a été utilisé en vue de gagner un revenu. Il est également possible d’effectuer ce choix tardivement grâce au paragraphe 220(3.2) de la Loi si le contribuable n’a pas demandé la déduction pour amortissement avant d’effectuer son choix.
Comme vous pouvez le constater, démystifier la fiscalité en ce qui à trait aux immeubles n'est pas toujours une chose simple mais lorsque vous maîtriser les règles, c'est tout à votre avantage.
Pour en savoir davantage sur la fiscalité des immeubles à revenus, nous avons un article complet sur le sujet par ici et vous pouvez aussi télécharger notre guide sur les moyens de détention de vos biens ainsi que le transfert de son patrimoine immobilier à la prochaine génération par ici.
(1) Article 45(1)c) L.I.R.