Est-ce qu’une résidence habitée par un membre de votre famille peut se qualifier comme résidence principale ?

Est-ce qu’une résidence habitée par un membre de votre famille peut se qualifier comme résidence principale ?

Ceci est le septième article d’une séries de publications sur la fiscalité et le droit de la famille. Plusieurs thèmes seront abordés notamment le partage des biens, la résidence principale, la convention de vie commune et la bigamie fiscale (!) Pour lire le premier article de la série, cliquez ici.


Cet article traite de l'exemption pour gain en capital. Serait-il possible de faire en sorte que votre résidence habitée par votre mère ou votre frère se qualifie de résidence principale lors de la vente même si vous ne l'aviez pas habité vous-même?

L’Agence du revenu du Canada (ARC) présente sur son site une liste d’habitations qui peuvent constituer une résidence principale pour fins fiscales : 

  • Une maison
  • Un chalet
  • Une unité de copropriété (condominium) 
  • Un appartement dans un immeuble d'habitation
  • Un appartement dans un duplex
  • Une roulotte, une maison mobile ou une maison flottante. 

Il ne suffit pas que l’habitation se situe dans l’une des catégories ci-haut. La Loi de l’impôt sur le revenu définit ce qu’est une résidence principale et présente différents critères afin que la résidence ou le logement de la famille puisse être désigné comme résidence principale au sens de la Loi de l’impôt sur le revenu. Voici les conditions cumulatives qui permettent une telle désignation lorsque le contribuable est un particulier : 

a) La résidence ou le logement doit être habituellement habité durant l’année d’imposition par l’une des personnes suivantes : 

i. Le contribuable, c’est-à-dire le particulier
ii. Son époux ou conjoint uni civilement ou conjoint de fait
iii. Son ex-époux ou ex-conjoint uni civilement ou ex-conjoint de fait
iv. Un enfant mineur ou majeur du contribuable 

b) Aucune autre résidence ni aucun logement ne doit être désigné comme résidence principale pour l’année d’imposition 

Étant donné que ces conditions sont les seules qui permettent de qualifier une résidence comme résidence principale, certaines résidences ne pourront se qualifier alors même qu’il s’agisse de l'unique résidence du particulier. Par exemple, un contribuable détient une maison dont il est l'unique propriétaire et il doit aller travailler à l’étranger pour quelques années. Durant ces années, le frère du contribuable habituera la maison de ce dernier. Comme le frère ne constitue pas une personne expressément nommée à la première condition et donc le critère de l’habitation habituellement ne pourra être rencontrée. La résidence ne pourra pas se qualifier de résidence principale pour fins fiscales et donc le contribuable ne profitera pas complètement de l’exemption pour gain en capital. 

En ce qui concerne les maisons intergénérationnelles, elles peuvent être désignées résidences principales dans certains cas. Si le logement où le parent du contribuable habite est séparé, qu'il ait une entrée distincte, un compte d'électricité ou un système de chauffage distinct, cette maison intergénérationnelle sera plutôt considérée comme un petit duplex. Lors de la disposition de la résidence, cette portion de la maison ne sera donc pas exemptée à titre de résidence principale pour le contribuable. 

Une interprétation de l’ARC au sujet de l'exemption pour résidence principale détaille trois scénarios possibles dans le cas des résidences intergénérationnelles 

  1. Si la résidence est la propriété du fils, mais qu'il en habite le sous-sol et laisse sa mère habiter au rez-de-chaussée sans qu’elle n’ait à payer de loyer. Dans ce cas, l’exemption pourra s’appliquer pour l’ensemble de la résidence, car il n’y a rien qui permet de conclure qu’ils vivent dans deux logements distincts ayant chacun leur propres accès et service. 
  2. Si la maison est achetée par le fils et sa mère et qu'ils en habitent le sous-sol et le premier étage respectivement, chacun pourra réclamer son exemption pour la portion équivalente de la maison qu'il occupe. 
  3. Si la maison a deux numéros civiques et qu’elle est la propriété exclusive du fils, il ne pourra réclamer l'exemption pour résidence principale que pour la portion de la résidence qu'il occupait puisqu'il n'a pas « habité normalement » le rez-de-chaussée, seule sa mère y a habité. 

Dans le cas où la résidence a deux adresses civiques, mais est détenue par la mère et son fils, chacun pourra réclamer son exemption pour la portion équivalente de celle qu'il occupe dans la maison. De plus, le fait que le parent paie un loyer à son enfant propriétaire ne disqualifiera pas automatiquement la maison dans son ensemble pour l'exemption. Cependant, la question de la recherche d’un profit par le propriétaire est très importante et c’est cet élément qui peut faire perdre l’exemption à titre de résidence principale. 

Comme vous avez pu le constater, il est possible de bénéficier de son exemption même en n'habitant pas dans sa résidence principale toutefois il y a des conditions strictes à respecter. Vous avez des questions ou aimeriez savoir si vous êtes en mesure de profiter pleinement de votre exemption? Écrivez-nous et cela nous fera plaisir de vous répondre (sans frais)!  

La résidence principale peut-elle continuer à se qualifier comme telle si son propriétaire habite désormais dans un CHLSD ?

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Que faire quand chérie a payé la résidence principale et qu'il y a divorce?

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