Que faire quand chérie a payé la résidence principale et qu'il y a divorce?

Que faire quand chérie a payé la résidence principale et qu'il y a divorce?

Ceci est le sixième article d’une séries de publications sur la fiscalité et le droit de la famille. Plusieurs thèmes seront abordés notamment le partage des biens, la résidence principale, la convention de vie commune et la bigamie fiscale (!) Pour lire le premier article de la série, cliquez ici.

Dans cet article on discute de ce qui se passe au moment du divorce si un des conjoints avait payé sa maison, entièrement ou en partie. 

Il y a plusieurs scénarios à analyser.

Si la maison est entièrement payée:

Lorsqu’un conjoint a acquis une résidence avant le mariage et qu’au jour du mariage elle est complètement payée, la valeur de la résidence ne sera pas partagée entre les conjoints, et ce, même si la résidence est utilisée à titre de résidence principale par le couple pendant le mariage ou l’union civile. La résidence n’est pas exclue du patrimoine familial, mais lorsqu’un bien est acquis et payé complètement avant le mariage, la loi prévoit que la valeur de la maison le jour du mariage et la plus-value accumulée pendant le mariage doivent être soustraites de la valeur marchande de la maison lors de la séparation. Par conséquent, la valeur nette partageable de la maison est donc de 0$. Pour bien comprendre comment sont partagés les biens, voir cet article précédent sur le sujet.

Exemple : Le jour du mariage, madame est propriétaire d’une maison, complètement payée, valant 200 000$ et les conjoints prévoient y emménager après le mariage et l’utiliser à titre de résidence principale. Au moment du divorce la maison à une valeur de 250 000$, la valeur partageable de la résidence sera de 0$. 

Valeur au mariage : 200 000$ 
Valeur au divorce : 250 000$ 
Plus-value accumulée pendant le mariage = 50 000$. 

Plus-value proportionnelle à 200 000 = [200 000 / 200 000] x 50 000 = 50 000$ 

250 000$ (Valeur au divorce) – 200 000 (Valeur au mariage) = 50 000$ 

50 000 – 50 000$ (Plus-value correspondant au 200 000) = 0$ 

Si la maison est payée en partie:

Lorsqu’un conjoint a acquis une résidence avant le mariage, mais qu’elle n’est pas complètement payée, il est possible qu’une portion de la valeur de résidence soit partageable. La somme partageable est toujours une somme nette, c’est-à-dire que les dettes rattachées aux biens dont la valeur est partagée doivent être soustraite. Conséquemment, si la valeur du bien, par exemple la résidence, est moindre que la valeur du prêt à la date du mariage, il ne sera pas possible de partager une quelconque somme à l’égard de ce bien compte tenu du résultat négatif, et ce, peu importe que le bien ait été payé en entier ou partiellement, avant ou pendant le mariage. Par contre, si la valeur bien est supérieure à la valeur de la dette, la valeur nette du bien sera toutefois partageable entre les conjoints. 

Exemple : Le jour du mariage, madame est propriétaire d’une maison valant 200 000$ et au jour du mariage, seulement la moitié de la maison est payée (100 000$). Au moment du divorce, la maison a une valeur de 250 000$ et elle est complètement payée. La valeur partageable sera de 125 000$ et chacun des époux aura droit à 62 500$. 

Valeur brute au mariage : 200 000$ 
Valeur nette au mariage : 100 000$ 
Valeur nette au divorce : 250 000$ 
Plus-value accumulée pendant le mariage = 50 000$. 

Plus-value proportionnelle à 100 000 = [100 000 / 200 000] x 50 000 = 25 000$ 

250 000 (Valeur au divorce) – 100 000 (Valeur nette au mariage) = 150 000 

150 000 – 25 000 (Plus-value proportionnelle à 100 00$) = 125 000$ 

Si la maison est achetée après le mariage:

Lorsque la maison est acquise pendant le mariage, le calcul est relativement simple puisque le calcul de la plus-value proportionnelle à la valeur de la maison au moment de l’achat n’est pas nécessaire, étant donné qu'au moment du mariage il n’y avait aucune maison. Il suffit donc de déduire la dette qui se rattache au bien à partager et par la suite de diviser la valeur partageable en deux puisque chacun des conjoints a droit à 50% de la valeur. En ce qui concerne les prêts, la loi permet de déduire, à l'encontre du bien, tout prêt ayant permis d’acquérir, d’améliorer, de conserver ou de rénover un bien faisant partie du patrimoine familial.

Exemple : Le lendemain de leur mariage, les nouveaux conjoints font l’achat de leur maison pour une valeur de 250 000$. Ils payent 20 000$ en argent et le reste est financé sous forme de prêt hypothécaire par la banque. Le couple divorce 5 ans plus tard et il reste un solde hypothécaire de 80 000$ et la maison a maintenant une valeur de 300 000$. Résultat: La valeur partageable entre les époux sera donc de 220 000$, ils auront droit à 110 000$ chacun. 

Valeur de la maison à l’achat : 250 000$ 
Valeur de la maison au divorce : 300 000$ 
Solde du prêt au divorce : 80 000$ 

300 000$ (Valeur au divorce) – 80 000$ (solde du prêt) = 220 000$ 

220 000 / 2 (partage se fait en parts égales) = 110 000$ 

*Notez bien, pour confirmer et valider tous ces calculs, le propriétaire de la résidence aura toutefois besoin de preuves de la valeur exacte de sa résidence au moment du mariage. Le montant sera par la suite inscrit dans le contrat de mariage. 

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